Валовой рентный мультипликатор. Об использовании статистического анализа при оценке объектов офисной недвижимости методом валового рентного мультипликатора Как рассчитать валовый рентный мультипликатор

Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, несколько отличающаяся: аналитическая информация в очень ограниченном количестве в открытом доступе, относительно небольшое количество сопоставимых объектов в особенности по местоположениям, где рынок малоразвит, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д. Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости. Применение принципов определения валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.

В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.

Основные определения

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) - показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости. Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив.

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Стоит отметить, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период.

На сегодняшний день существуют различные формулы расчета валового рентного мультипликатора и ставок капитализации. При применении различных формул диапазон ставок при известном ВРМ может отличаться.

Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации

Рассмотрим первую формулу, взятую из учебника Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Для расчета формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

А.В. Доценко в своей научной статье «Расчет ставок дисконтирования капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса» считает, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

По прямому методу определения мультипликатора Л.А. Лейфера в статье «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных» ВРМ рассчитывается по формуле:

Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит (из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей в классе линейных несмещенных оценок ).

Также Лейфер Л.А. предложил свою методику расчета ставки капитализации, расчет исходя из значения ВРМ. Согласно предложенной методике расчет производится на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок). Первая выборка формируется из цен продаж, вторая из арендных ставок. Затем выборки ранжируются и формируются пары для расчета ВРМ. Формирование пар базируется на допущении о том, что сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.

Но как правило для расчета ставки капитализации используется базовая формула (учебник Н.Е. Симионовой, Р.Ю. Симионова «Оценка бизнеса: теория и практика»), выглядит она следующим образом:

При помощи трансформации формул (1) и (4) можно вывести формулу зависимости ВРМ и СК, которая будет выглядеть следующим образом :

,

Так же путем трансформации формула (5) может выглядеть так:

Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.

На основе Аналитической информации «Мониторинг. Предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска» RID Analytics, составленный на конец 2016 года и используя статью Живаева М. В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности» за 2 квартал 2016 г. в части «Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)» была составлена сводная таблица взаимосвязи диапазона СК и ВРМ в зависимости друг от друга и от других факторов. Расчеты проведены с помощью формул (1) и (6):

Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.

В результате проведения исследования по данной теме мы изучили имеющуюся аналитическую информацию и привели диапазоны ставок капитализации по сегменту торговой недвижимости в Новосибирске в ретроспективном периоде.

Генеральный директор, оценщик I категории Арсенчук Евгения Сергеевна

Задача 1

1.Метод разделения вкл. в себя 3 вида износа:

Физический износ

Функциональный износ

Внешний износ

Физический износ - утрата объектом своих потребительских ка­честв вследствие эксплуатации или естественных (природных) фак­торов.

Функциональный износ отражает уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по ар­хитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям и другим характеристикам.

Внешний износ - это уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий и т.д.

Физический и функциональный износ разделяются на устрани­мый и неустранимый.

Устранимый износ - такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта

Неустранимый износ - тот, при котором либо устранение изно­са невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляе­мая при этом стоимость, он учитывается в размере износа.

1Многоэтажный дом без лифта - функц.

2)В доме протекает крыша - физич

3)Жилой дом в аэропорту -внешний

4) В офисе нет системы кондиционирования - функц.

5)Бизнес-центр без лифта - функцин. и т.п.

Задача 2

Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Определить стоимость земельного участка затратным методом.

В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания сдаваемого в наем: покраска – 2500$, замена ковров в 5 квартирах – 1750$, ремонт водопроводной сети – 2200$.

Характеристика элементов с коротким сроком службы:

Стоимость воспроизводства здания – 545930$. Физический срок службы - 5 лет. Полный срок службы здания – 60 лет. Количество квартир в здании – 20 лет. Затраты на модернизацию бытового оборудования – 12000$. Стоимость имеющегося бытового оборудования - 7370$. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10$, из-за близости к промышленному предприятию - 15$.

Валковый рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5.

Оценочная стоимость земельного участка - 50000$.

1. Физическое ухудшение

А. Устранимое:

покраска - 2500$;

замена ковров в 5 квартирах - 1750$;

ремонт водопроводной системы – 2200$.

ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.

Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:

В. Неустранимые долгосрочные компоненты:

Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.

Минус: физически поправимые – 6450 $

Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $

Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Ст-ть износа неустранимых долгосрочных компонентов:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Функциональный износ:

А. Поправимое:

Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $

Б. Непоправимые:

Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:

3. Внешний или экономический износ:

Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:

Стоимость воспроизводства заново – 545930 $

За минусом: физически устранимые - 6450 $

непоправимые краткосрочные – 31700 $

непоправимые долгосрочные – 31068 $

функционально поправимые – 4630 $

функционально непоправимые – 12000 $

внешний износ – 18000 $

Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $

Оцениваемая стоимость площади – 50000 $

Итого цена – 492082 $

Задача 3

Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы:

Накопл аморт = Факт возраст / норм срок *100

Вел-на аморт = Ст-ть * % аморт

В данном случае это неустранимый физический износ в коротко живущих элементах, величина которого равна 9983

Задача 4

Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, если стоимость воспроизводства объекта 174900 $. Затраты на устранение физического износа – 2000 $. Полная стоимость элементов с коротким сроком службы 20600 $.

Фактический возраст объекта 10 лет, а общая физическая жизнь 75 лет.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

Изф = 152300 × 10 / 75 = 20306,67 $

Задача 5

Складское помещение имеет фактический возраст 12 лет, а предполагаемый остающейся срок его полезной жизни 48 лет. Затраты на немедленную замену коврового покрытия в офисном помещении составляют 1000 $. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы, а их нормативный срок полезной жизни составляет 30 лет. Затраты на ремонт платформы составляют 2500 $. Предполагаемый срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, что потребует 3000 $. Какой размер необратимого физического износа?

Неустранимый износ = износ долгосрочных элементов + краткосрочные элементы здания = 1250+2001= 3251

1000руб. - устранимый износ физический

Задача 6

В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Определить величину износа, если восстановительная стоимость кровли – 2500 $, окраски – 1500 $, стоимость необходимых кровельных работ – 500 $ и малярных – 1500 $. Какой вид износа имеет место в данном случае?

В данном случае это устранимый физический износ, величина которого равна сумме затраченной на ремонт. Ремонт включает стоимость кровельных и малярных работ, а также окраски кровли.

Задача 7

Известно , что современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, который отсутствует в оцениваемом объекте. Установка в существующем здании кондиционера обойдется в 1500 $, а в новом – 1100 $.

Определить сумму и вид износа.

В данном случае это поправимый функциональный износ, величина которого равна 400 $.(1500 $ - 1100 $).

Задача 8

Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей электроарматуры - 3500 $, её физический износ – 2000$. Стоимость демонтажа электроарматуры – 1000$ и стоимость монтажа новой электроарматуры – 1500$.

В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 4000$ ((3500-2000)+1000+1500).

Задача 9

В оцениваемом офисном здании складское помещение площадью 500 м2. С точки зрения наилучшее использование сегодня данную площадь целесообразно использовать как офисную. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость склада 8000 $. Физический износ – 500 $. Стоимость ликвидации склада – 800 $.

В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 8300 $.

Задача 10

В оцениваемом здании отсутствует система пожаротушения, что приводит к потери дохода 2000 $. Определить вид и сумму износа, если форма капитализации для данных объектов составляют 10%. Стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания 15000 $.

Происходит увеличение дохода на 2000 $. Капитализированное увеличение ЧГД при норме капитализации 10% составит 20000 $.(PV=П/r=2000/0,1=20 000) В результате мы имеем исправимый функциональный износ в размере 5000 $.

20000 – 15000 = 5000 $

Сравнительный подход:

Валовой рентный мультипликатор

ВРМ = Цена продажи / годовой (месячный и т.п.) доход

Общая ставка дохода

ОКК = Чис. опер. доход(ЧП+А)/ Цена продажи

Задача 11

Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:

Дом 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.

Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 у.е по сравнению с обычными условиями финансирования)

Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода.

Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.

Уточненные продажные цены:

1) 600000+9000-5000 = 604000 уе

2) 750000+22500-15000 = 757500 уе

3) 450000+16000-18000 = 448000 уе

через ВРМ = Продажная цена / Потенциальна выр-ка

Цена продажи = ВРМ * 85000 = 510000

Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:

(24160+22250+24889)/3 = 24776 у.е

Задача 11

Каковы корректировки на разницу между гаражами и на наличие камина

Камин 78000-76500=1500 уе

Площадь 83000-78000=5000 уе

Гараж 83000-1500-80000=1500 уе

Задача 11

Для оценки земельного участка были выявлены 3 сопоставимых объекта продаж:

Определить стоимость земельного участка, если средний рост цен – 1,5% в месяц.

Год 1,5*12=18 %

6 мес 1,5*6=9 %

3 мес 1,5*3=4,5 %

Ср. цена продажи = (4995+4866,5+4784,3)/3=4882 уе

Стоимость оцениваемого объекта = 19690 уе

Задача 12

Определить стоимость объекта, арендная плата за который – 125 уе в месяц.

ВРМ = 15500/130 =119,2

Ср ВРМ = 120

Стоимость объекта = 120*125=15000 уе

Задача 13.

Оцениваемый объект расположен рядом с аэропортом и сдается в аренду за 900 уе. Аналогичные объекты в нормальных условиях сдаются за 1200 уе в месяц. На рынке были выявлены следующие продажи:

1) по цене 250 тыс уе с ежемесячным доходом 1000 уе

2) по цене 300 тыс уе с ежемесячным доходом 1200 уе

3) по цене 325 тыс уе с ежемесячным доходом 1500 уе

Определить, насколько местоположение меняет стоимость объекта

1.Определяем отношение валового дохода к цене продажи исходя из недавних рыночных сделок ВМР=Цена/Доход

250000/1000=250 у.д.е.

300000/1200=250 у.д.е.

325000/1500=216,67 у.д.е.

2. Определяем потерю в доходе из-за близости объекта к промышленному предприятию.

1200-900=300 у.д.е.

3. Находим среднее значение ВМР

(250+250+216,67)/3=238,89 у.д.е

4. Определяем, насколько местоположение снижает стоимость объекта.

300*238,89=71667 у.д.е.

Задача 14

Первый объект недвижимости, имеющий площадь 185 кв м, был продан за 72200 уе, второй объект, имеющий площадь 175 кв м был продан за 70800 уе. Во сколько рынок оценит каждый дополнительный кв м жилой площади.

Цена 1 кв м = (72200-70800)/10 = 140 уе

Задача 15

Собраны данные (таблица) .Стоимость квартиры оценивается в 16000 уе. Оценить объект исходя из стоимости комнат, квартир и на основе ВМР дать окончательную оценку с обоснованием вывода.

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ .+Цаn/ПВДаn):n (2)

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов. считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Рассчитываем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его средние значение: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна30 000х 3,3257= 99 770(тыс. руб)

Еще статьи по экономике

Сущность инновационной деятельности на предприятии
Особенность современного этапа развития заключается в глобализации экономических процессов. В связи с этой тенденцией в экономике происходит формирование сообществом развитых стран прои...

Основные направления антимонопольной политики в Российской Федерации
Пол Самуэльсон, лауреат Нобелевской премии, автор одного из самых популярных учебников по экономике, писал, что, начиная с конца XIX века, почти во всех странах происходит неуклонное...

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Задание на оценку · Объект оценки: Двухкомнатная квартира в кирпичном доме; Адрес: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская д.77 кв.6 · Собственни...

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего сравнительного подхода.

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:

· Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.

·Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

·Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R, или ЧОД / R

где V - стоимость недвижимости,

I- ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

Прямая капитализация;

Капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

Условно-постоянные;

Условно-переменные (эксплуатационные);

Резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Вопрос 49. Методы оценки недвижимости, основанные на использовании валового рентного мультипликатора

Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.

V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ - валовый рентный мультипликатор;

Санал - цена продажи аналога;

ПВДанал - потенциальный валовый доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

Оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

Определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВД о * ВРМ а = ПВД * (Ц a: ПВД ia) – это среднее из всех значений

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи 1-го сопоставимого аналога;

ПВД1а m - потенциальный валовой доход 1-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

У наших преподавателей аббревиатура средний GRM (валовый рентный мультипликатор). Расчёт такой же, но отмечается, что GRM не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.

Вопрос 50. Методы построения коэффициента капитализации, используемые для оценки недвижимости

Применение доходного подхода

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

Метод капитализации доходов;

Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости . Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.

Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа, где

S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Cа - арендная ставка за 1 кв. м.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД - потери.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5 . Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:

5.1. Метод кумулятивного построения.

5.2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.

5.4. Метод прямой капитализации.

5.1. Метод кумулятивного построения

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

Ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

Нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

1. безрисковой ставки дохода;

2. премии за риск;

3. премии за низкую ликвидность недвижимости;

4. премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода . Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.

Пример.

Условия инвестирования:

Сумма = 2.000 $;

Срок = 5 лет;

Ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100 % актива (100% : 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%.

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго - 192; для третьего - 144; для четвертого - 96; для пятого - 48 долл. (см. рис. ниже)

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

В случае когда прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость не полностью, а лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться несколько иначе.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции 12%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала 20% (100% : 5 лет) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости.

50%-ная потеря * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.

5.2. При вложении инвестиций в недвижимость, инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием роста спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Пример . Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих пяти лет и составит 40%.

1. Рассчитается отложенный доход 0,4 * 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063.

2. Из требуемой ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

В случае повышения стоимости инвестированных средств, выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% отдачи на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.

5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

, где

M - доля заемных средств в стоимости;

Rm - коэффициент капитализации для заемного капитала;

Re - коэффициент капитализации для собственного капитала.